Kunskapsbank

Kunskapsbank

Bra att veta

3D-fastighet

1. Tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt och utgör en egen enhet.
2. Tredimensionellt fastighetsutrymme: ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsad både horisontellt och vertikalt.
3. Ägarlägenhetsfastighet: en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en endagbostadslägenhet.




Begrepp

Fastighet
Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Man skiljer på traditionella fastigheter som avgränsas horisontellt och 3D-fastigheter som avgränsas horisontellt och vertikalt.

Lantmäterimyndighet
En lantmäterimyndighet kan vara kommunal eller statlig. Lantmäterimyndigheterna kartlägger Sverige och registrerar och säkrar ägandet av fastigheter samt hanterar dess gränser. Lantmäterimyndigheterna är ensamt ansvariga för fastighetsbildning i Sverige.

Avstyckning
En bit mark skiljs av från en fastighet och bildar en ny fastighet.

Klyvning
Fastighet som innehas med samäganderätt får på ansökan av delägare genom klyvning uppdelas i lotter vilka kan bilda fastigheter för sig.

Vid klyvning tilldelas särskild tomtlott för varje delägare som yrkar det. Gemensam tomtlott läggs ut för de delägare som begär detta. För sådana delägare som ej framställt särskilt yrkande läggs gemensam lott ut.

Sammanläggning
Fastigheter som har samme ägare och innehas med lika rätt får sammanläggas till en fastighet.

Fastighetsreglering
En hel fastighet, delar av en fastighet eller ”fastighetstillbehör” (som en byggnad eller en brygga), förs över från en fastighet till en annan.

Fastighetsreglering kan också innebära att en rätt för en fastighet att använda en annan (servitut) kan skapas, ändras eller tas bort.

En marksamfällighet kan skapas, ändras eller tas bort genom fastighetsreglering. Andelar i en samfällighet kan också föras över från en fastighet till en annan genom fastighetsreglering.

Servitut
Ett servitut är en rättighet kopplad mellan två fastigheter. En fastighet har en förmån på en annan fastighet som är belastad. Ett servitut kan till exempel innebära en rätt att använda en väg över grannfastigheten.

Det finns två typer av servitut:
Avtalsservitut som är ett avtal mellan två parter och kan skrivas in i fastighetsregistret.
Officialservitut som bildas av en Lantmäterimyndighet.

Ledningsrätt
Ledningsrätt kan bildas för allmänna ledningar såsom el- och VA-ledningar, optisk fiber och fjärrvärmeledningar. Ledningar som samhället är beroende av för att fungera.

Fråga om ledningsrätt uppkommer när aktörer som äger ledningsnät behöver dra sina ledningar över någon annans mark. En ledningsrätt innebär ett intrång i fastighetsägarens äganderätt. Fastighetsägaren har därför rätt till ekonomisk kompensation. Är parterna inte överens om ersättningsbeloppets storlek värderar Lantmäteriet intrånget och beslutar om ersättningens storlek.

Nyttjanderätt
En nyttjanderätt är en rättighet kopplad mellan en person (privat eller juridisk) och en fastighet. En person har rätt till ett område av en fastighet som ägs av annan person.

Arrende
Mark upplåts för annan än fastighetsägaren mot en ersättning. Arrenden kan vara jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.

Tomträtt
Tomträtt får upplåtas i en fastighet som ägs utav stat eller kommun. Tomträtt får inte upplåtas på del av fastighet. En tomträtt är vanligtvis upplåten mellan 20 och 50 år beroende på användning. För bostadshus är det alltid den längsta upplåtelsetiden. Tomträtten kan förlängas och tomträttsavgälden kan omförhandlas, vanligtvis vart tionde år.

Panträtt får upplåtas i tomträtt och servitut får bildas till förmån för tomträtten.

Samfällighet
En samfällighet är ett markområde som ägs gemensamt av flera fastigheter. En samfällighet innebär att du äger viss mark utanför din fastighet tillsammans med dina grannar.

Gemensamhetsanläggning
En gemensamhetsanläggning kan utgöras av exempelvis vägar, VA-ledningar, lekplatser, grönytor, garage, och parkeringsplatser, bryggor trapphus och hissar. Anläggningarna ägs gemensamt av flera fastigheter. Ägandet regleras av andelstal som är kopplade till vilken nytta varje fastighet har av anläggningen. Gemensamhetsanläggningar kan förvaltas utav en samfällighetsförening eller genom delägarförvaltning.
Vid enklare anläggningar med ett fåtal delägare, kan det vara onödigt att bilda en förening. Då kan en enklare förvaltningsform användas. Vid delägarförvaltning måste alla delägare vara överens om alla de åtgärder som vidtas.

Samfällighetsförening
En samfällighetsförening förvaltar en eller flera gemensamhetsanläggningar. Medlemmar i samfällighetsföreningen är ägarna till de deltagande fastigheterna. Inom föreningen kan en majoritet bland delägarna besluta om förvaltningen.
En samfällighetsförening bildas genom att en Lantmäterimyndighet håller ett sammanträde där delägarna i gemensamhetsanläggningen utser styrelse och antar stadgar. Lantmäteriet för ett särskilt register över alla samfällighetsföreningar. Registret innehåller bland annat uppgifter om föreningens namn, styrelsens sammansättning och firmatecknare.

Fastighetsbildning

Fastigheter kan ändras genom fastighetsbildning i enlighet med Fastighetsbildningslagen (FBL). Ändring av fastighetsindelning sker normalt genom förrättning som handläggs av en lantmäterimyndighet som kan vara kommunal eller statlig.

Med fastighetsbildning menas:

  • nybildning eller ombildning av fastigheter (avstyckning, fastighetsreglering, klyvning eller sammanläggning).
  • att servitut bildas, ändras eller upphävs (fastighetsreglering).
  • en byggnad eller annan anläggning som tillhör en fastighet överförs till en annan fastighet (fastighetsreglering).

I de fall fastighetsgränsen är oklar och om det rätta läget måste bestämmas kan detta göras vid en fastighetsbestämning.

Genom fastighetsbestämning avgörs frågor om

  • Hur fastighetsindelningen är beskaffad.
  • Om en ledningsrätt eller ett servitut gäller och vilket omfång rätten har.
  • Om en byggnader eller andra anläggningar tillhör en viss fastighet eller inte.
  • Vilken omfattning en gemensamhetsanläggning har.

Fysisk planering

Kommunen får reglera användningen av mark- och vattenområden och bebyggelse i detaljplaner och områdesbestämmelser. Både detaljplaner och områdesbestämmelser får rättsverkan. Den bedömning som görs i en detaljplan ger ramarna för prövningen av framtida bygglovsärenden.

Plan- och Bygglagen (PBL) reglerar hur planer skall upprättas och antas. Vid planläggning av mark- och vattenområden skall de allmänna och de enskildas intresse beaktas. Lagen syftar till att främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och god och hållbar livsmiljö.

Kommunala planmonopolet
Det är en kommunal angelägenhet att planlägga för användningen av mark- och vattenområden inom kommunen. Kommunen har ensamrätt i att planlägga. Den kommunala ensamrätten omfattar befogenhet att bestämma om planläggning skall komma till stånd eller inte och att i enlighet med lagen göra de lämplighetsbedömningarna beträffande markanvändningen och byggande.

Planbestämmelser

Syftet med planläggning är att reglera och fastställa en lämplig användning av mark- och vattenområden. Användningen regleras med planbestämmelser. Alla planbestämmelser ska ha stöd i plan-och bygglagens fjärde kapitel.

Utifrån förutsättningarna på platsen bestämmer kommunen vilken reglering som behövs för att uppnå detaljplanens syfte. Kommunen ska bestämma och ange gränserna för vad som är allmänna platser, kvartersmark och vattenområden. Inom respektive område ska planbestämmelser anges som styr hur området får användas. För att reglera utformningen av ett område används egenskapsbestämmelser och för att planen ska vara möjlig att genomföra kan olika administrativa bestämmelser anges.

Planer

Översiktsplan

Alla kommuner i Sverige är skyldiga att ha en Översiktsplan, det är denna som styr den övergripande markanvändningen inom hela kommunen.

Översiktsplanen skall visa:

  • Nationella mål
  • Regionala mål
  • Planer
  • Program av hållbar utveckling i kommunen

Områdesbestämmelser 

Områdesbestämmelser kan upprättas inom begränsade områden som inte har detaljplan exempelvis om kommunen vill reglera grunddragen i mark- och vattenanvändningen för att säkerställa syftet i översiktsplanen.

Regleringen i områdesbestämmelserna är inte uttömmande och ger inte någon direkt rätt att använda marken på angivet sätt. Byggandets omfattning, som till exempel byggnadshöjd och våningsantal, får inte regleras med områdesbestämmelser. De ger inte heller någon garanterad byggrätt. Det som framförallt skiljer områdesbestämmelser från detaljplan är att de saknar ett obligatoriskt minsta innehåll och att det inte finns några regler om hur de ska genomföras. Områdesbestämmelser är vanligt förekommande när man vill reglera fritidsbebyggelse.

Detaljplan

I en detaljplan regleras hur mark och vattenområden skall användas och hur bebyggelse skall se ut inom ett visst område. Detaljplanen är juridiskt bindande med rättigheter och skyldigheter. Man upprättar oftast den när det skall byggas nytt i tätort eller annan sammanhållen bebyggelse.

Detaljplanen reglerar

  • Allmänna platser
  • Kvartersmark
  • Vattenområden
  • Byggandens storlek
  • Byggnadshöjd
  • Placering
  • Avstånd mellan hus och tomtgräns
  • Markreservat för gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningar

Men även hur man skall utforma och använda områdena. Det är detaljplanen som man utgår ifrån när man ska skall fastställa ett bygglov.

Planprocessen

En detaljplaneprocess börjar med ett positivt planbesked. En exploatör eller en kommun har ansökt om planbesked för ett visst område. Ett antal utredningar med hänsyn till natur- och kulturmiljö, geotekniska förhållande, VA- och dagvatten m.fl. utförs.

Planmyndigheten tar fram planhandlingar i form av Planbeskrivning, plankarta och illustrationskarta. Handlingarna presenteras i ett första steg vid Samråd med allmänheten och berörda myndigheter. Berörda sakägare och myndigheter har rätt att yttra sig på planförslaget. Planmyndigheten besvarar yttranden och omarbetar vid behov planhandlingarna för att ta dem vidare till Granskning. Efter Granskning kan mindre justeringar göras inför Antagandet av detaljplanen. Om detaljplanen inte överklagas vinner detaljplanen laga kraft.