Kunskapsbank

Bra att veta

3D-fastighet

1. Tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt och utgör en egen enhet.
2. Tredimensionellt fastighetsutrymme: ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsad både horisontellt och vertikalt.
3. Ägarlägenhetsfastighet: en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en endagbostadslägenhet.




Begrepp

Fastighet
Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Man skiljer på traditionella fastigheter som avgränsas horisontellt och 3D-fastigheter som avgränsas horisontellt och vertikalt.

Lantmäterimyndighet
En lantmäterimyndighet kan vara kommunal eller statlig. Lantmäterimyndigheterna kartlägger Sverige och registrerar och säkrar ägandet av fastigheter samt hanterar dess gränser. Lantmäterimyndigheterna är ensamt ansvariga för fastighetsbildning i Sverige.

Avstyckning
En bit mark skiljs av från en fastighet och bildar en ny fastighet.

Klyvning
Fastighet som innehas med samäganderätt får på ansökan av delägare genom klyvning uppdelas i lotter vilka kan bilda fastigheter för sig.

Vid klyvning tilldelas särskild tomtlott för varje delägare som yrkar det. Gemensam tomtlott läggs ut för de delägare som begär detta. För sådana delägare som ej framställt särskilt yrkande läggs gemensam lott ut.

Sammanläggning
Fastigheter som har samme ägare och innehas med lika rätt får sammanläggas till en fastighet.

Fastighetsreglering
En hel fastighet, delar av en fastighet eller ”fastighetstillbehör” (som en byggnad eller en brygga), förs över från en fastighet till en annan.

Fastighetsreglering kan också innebära att en rätt för en fastighet att använda en annan (servitut) kan skapas, ändras eller tas bort.

En marksamfällighet kan skapas, ändras eller tas bort genom fastighetsreglering. Andelar i en samfällighet kan också föras över från en fastighet till en annan genom fastighetsreglering.

Avsöndring
Avsöndring är en äldre form av privat jorddelning som var vanlig i stora delar av landet genom vilken en del av en fastighet kunde avskiljas för att utgöra en egen fastighet. Vad som ingår i avsöndring – den närmare avgränsningen av objektet – följer i första hand av fångeshandlingen. Hur en avsöndring ska avgränsas, bl.a. i fråga om innehav av vatten eller tillgång till väg, är således i många fall i huvudsak en fråga om avtalstolkning.

Sämjedelning
Sämjedelning är en sorts privat jorddelning genom vilken markens indelning i fastigheter avsågs att förändras. Sämjedelning är i dag utan verkan. Äldre sämjedelningar kan i vissa fall legaliseras.

Legalicering
Genom legalisering kan privat jorddelning, bl.a. sämjedelningar, erkännas som fastighetsbildning. Legalisering sker genom tillämpning av lagen om äganderättsutredning och legalisering. Åtgärden är begränsad till att legalisera befintliga äldre förhållanden.

Legalisering sker vid förrättning som handläggs av lantmäterimyndigheten. Legalisering prövas på ansökan av den som äger del i den berörda fasta egendomen.

Servitut
Ett servitut är en rättighet kopplad mellan två fastigheter. En fastighet har en förmån på en annan fastighet som är belastad. Ett servitut kan till exempel innebära en rätt att använda en väg över grannfastigheten.

Det finns två typer av servitut:
Avtalsservitut som är ett avtal mellan två parter och kan skrivas in i fastighetsregistret.
Officialservitut som bildas av en Lantmäterimyndighet.

Ledningsrätt
Ledningsrätt kan bildas för allmänna ledningar såsom el- och VA-ledningar, optisk fiber och fjärrvärmeledningar. Ledningar som samhället är beroende av för att fungera.

Fråga om ledningsrätt uppkommer när aktörer som äger ledningsnät behöver dra sina ledningar över någon annans mark. En ledningsrätt innebär ett intrång i fastighetsägarens äganderätt. Fastighetsägaren har därför rätt till ekonomisk kompensation. Är parterna inte överens om ersättningsbeloppets storlek värderar Lantmäteriet intrånget och beslutar om ersättningens storlek.

Nyttjanderätt
En nyttjanderätt är en rättighet kopplad mellan en person (privat eller juridisk) och en fastighet. En person har rätt till ett område av en fastighet som ägs av annan person.

Arrende
Mark upplåts för annan än fastighetsägaren mot en ersättning. Arrenden kan vara jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.

Tomträtt
Tomträtt får upplåtas i en fastighet som ägs utav stat eller kommun. Tomträtt får inte upplåtas på del av fastighet. En tomträtt är vanligtvis upplåten mellan 20 och 50 år beroende på användning. För bostadshus är det alltid den längsta upplåtelsetiden. Tomträtten kan förlängas och tomträttsavgälden kan omförhandlas, vanligtvis vart tionde år.

Panträtt får upplåtas i tomträtt och servitut får bildas till förmån för tomträtten.

Samfällighet
En samfällighet är ett markområde som ägs gemensamt av flera fastigheter. En samfällighet innebär att du äger viss mark utanför din fastighet tillsammans med dina grannar.

Gemensamhetsanläggning
En gemensamhetsanläggning kan utgöras av exempelvis vägar, VA-ledningar, lekplatser, grönytor, garage, och parkeringsplatser, bryggor trapphus och hissar. Anläggningarna ägs gemensamt av flera fastigheter. Ägandet regleras av andelstal som är kopplade till vilken nytta varje fastighet har av anläggningen. Gemensamhetsanläggningar kan förvaltas utav en samfällighetsförening eller genom delägarförvaltning.
Vid enklare anläggningar med ett fåtal delägare, kan det vara onödigt att bilda en förening. Då kan en enklare förvaltningsform användas. Vid delägarförvaltning måste alla delägare vara överens om alla de åtgärder som vidtas.

Samfällighetsförening
En samfällighetsförening förvaltar en eller flera gemensamhetsanläggningar. Medlemmar i samfällighetsföreningen är ägarna till de deltagande fastigheterna. Inom föreningen kan en majoritet bland delägarna besluta om förvaltningen.
En samfällighetsförening bildas genom att en Lantmäterimyndighet håller ett sammanträde där delägarna i gemensamhetsanläggningen utser styrelse och antar stadgar. Lantmäteriet för ett särskilt register över alla samfällighetsföreningar. Registret innehåller bland annat uppgifter om föreningens namn, styrelsens sammansättning och firmatecknare.

Fastighetsbildning

Fastigheter kan ändras genom fastighetsbildning i enlighet med Fastighetsbildningslagen (FBL). Ändring av fastighetsindelning sker normalt genom förrättning som handläggs av en lantmäterimyndighet som kan vara kommunal eller statlig.

Med fastighetsbildning menas:

  • nybildning eller ombildning av fastigheter (avstyckning, fastighetsreglering, klyvning eller sammanläggning).
  • att servitut bildas, ändras eller upphävs (fastighetsreglering).
  • en byggnad eller annan anläggning som tillhör en fastighet överförs till en annan fastighet (fastighetsreglering).

I de fall fastighetsgränsen är oklar och om det rätta läget måste bestämmas kan detta göras vid en fastighetsbestämning.

Genom fastighetsbestämning avgörs frågor om

  • Hur fastighetsindelningen är beskaffad.
  • Om en ledningsrätt eller ett servitut gäller och vilket omfång rätten har.
  • Om en byggnader eller andra anläggningar tillhör en viss fastighet eller inte.
  • Vilken omfattning en gemensamhetsanläggning har.

Fysisk planering

Kommunen får reglera användningen av mark- och vattenområden och bebyggelse i detaljplaner och områdesbestämmelser. Både detaljplaner och områdesbestämmelser får rättsverkan. Den bedömning som görs i en detaljplan ger ramarna för prövningen av framtida bygglovsärenden.

Plan- och Bygglagen (PBL) reglerar hur planer skall upprättas och antas. Vid planläggning av mark- och vattenområden skall de allmänna och de enskildas intresse beaktas. Lagen syftar till att främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och god och hållbar livsmiljö.

Kommunala planmonopolet
Det är en kommunal angelägenhet att planlägga för användningen av mark- och vattenområden inom kommunen. Kommunen har ensamrätt i att planlägga. Den kommunala ensamrätten omfattar befogenhet att bestämma om planläggning skall komma till stånd eller inte och att i enlighet med lagen göra de lämplighetsbedömningarna beträffande markanvändningen och byggande.

Planbestämmelser

Syftet med planläggning är att reglera och fastställa en lämplig användning av mark- och vattenområden. Användningen regleras med planbestämmelser. Alla planbestämmelser ska ha stöd i plan-och bygglagens fjärde kapitel.

Utifrån förutsättningarna på platsen bestämmer kommunen vilken reglering som behövs för att uppnå detaljplanens syfte. Kommunen ska bestämma och ange gränserna för vad som är allmänna platser, kvartersmark och vattenområden. Inom respektive område ska planbestämmelser anges som styr hur området får användas. För att reglera utformningen av ett område används egenskapsbestämmelser och för att planen ska vara möjlig att genomföra kan olika administrativa bestämmelser anges.

Detaljplaner reglerar även var nya byggnader får placeras och hur de ska utformas. En byggrätt är den maximala grad av bebyggelse som tillåts på en fastighet enligt en detaljplan. Byggrätten regleras oftast genom en area, höjd på byggnaden och avstånd till tomtgräns.

Allmän plats

I plankartan delas mark in i kvartersmark, allmän plats och vattenområden. Allmän plats är den mark inom planområdet som är avsett för gemensamma behov. Det är på allmän plats som nödvändig infrastruktur såsom vägar, gator och torg etableras men även rekreationsområden som parker och naturmark. Enkelt uttryckt kan man säga att allmän plats är den mark som på olika sätt kompletterar kvartersmarken med för samhället nödvändig infrastruktur.

Kvartersmark

Kvartersmark är den mark inom planområdet som är avsedd för i huvudsak enskild bebyggelse. Det är på kvartersmarken som exempelvis bostäder och handelsområden etableras. Men kvartersmark finns även av en annan typ, så kallad kvartersmark för allmänt ändamål. Det rör sig då fortfarande om kvartersmark, men den är avsedd för etablering av mer allmänna samhällsfunktioner som skolor, vårdcentraler, transformatorstationer med mera. Kommunen ska alltid i detaljplanen ange användningen av kvartersmark. Det görs genom användningsbestämmelser som kommer till uttryck genom versaler (stora bokstäver), exempelvis B för kvartersmark avsedd för bostäder och C för kvartersmark avsedd för centrumbebyggelse.

Vattenområde

Vattenområde är de utrymmen som ska utgörs av öppet vatten. Vattenområde betecknas med ändamålsbestämmelsen W.

Huvudmannaskap
Det ska för varje detaljplan framgå om det är kommunen eller de enskilda fastighetsägarna som är huvudman för allmänna platser, d.v.s. om det råder kommunalt eller enskilt huvudmannaskap inom planområdet. Som huvudregel är det kommunen som är huvudman för allmänna platser. För enskilt huvudmannaskap krävs särskilda skäl.

Det är huvudmannen som ansvarar för att lösa den allmänna platsen, bygga ut de anläggningar som följer med huvudmannaskapet och sedan drifta, underhålla och sköta dessa för all framtid. Huvudmannaskapet kan således vara ett relativt betungande ansvar om den allmänna platsen är omfattande eller annars bär betydande anläggningar.

Planer

Översiktsplan

Alla kommuner i Sverige är skyldiga att ha en Översiktsplan, det är denna som styr den övergripande markanvändningen inom hela kommunen.

Översiktsplanen skall visa:

  • Nationella mål
  • Regionala mål
  • Planer
  • Program av hållbar utveckling i kommunen

Områdesbestämmelser 

Områdesbestämmelser kan upprättas inom begränsade områden som inte har detaljplan exempelvis om kommunen vill reglera grunddragen i mark- och vattenanvändningen för att säkerställa syftet i översiktsplanen.

Regleringen i områdesbestämmelserna är inte uttömmande och ger inte någon direkt rätt att använda marken på angivet sätt. Byggandets omfattning, som till exempel byggnadshöjd och våningsantal, får inte regleras med områdesbestämmelser. De ger inte heller någon garanterad byggrätt. Det som framförallt skiljer områdesbestämmelser från detaljplan är att de saknar ett obligatoriskt minsta innehåll och att det inte finns några regler om hur de ska genomföras. Områdesbestämmelser är vanligt förekommande när man vill reglera fritidsbebyggelse.

Detaljplan

Detaljplanen är ett av kommunens viktigaste instrument för att styra markanvändningen och bebyggelseutvecklingen i kommunen. Det är genom detaljplaner som kommunen bestämmer vad som får byggas och i grova drag också hur det får byggas. Det är genom detaljplaner som kommunen avgör var viktig infrastruktur och samhällsservice ska etableras samt hur balansen ska se ut mellan bebyggelseområden och grönområden.
Detaljplanens bestämmelser är bindande för både kommunen och andra samt gäller ofta under mycket lång tid, därför är det viktigt att det finns en klar tanke om hur detaljplanen ska genomföras tekniskt, ekonomiskt och inte minst juridiskt.

Detaljplanen reglerar

  • Allmänna platser
  • Kvartersmark
  • Vattenområden
  • Byggandens storlek
  • Byggnadshöjd
  • Placering
  • Avstånd mellan hus och tomtgräns
  • Markreservat för gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningar

Men även hur man skall utforma och använda områdena. Det är detaljplanen som man utgår ifrån när man ska skall fastställa ett bygglov.

Ändring av detaljplan

Detaljplan kan ändras efter att genomförandetiden har gått ut. Markägare har då inte rätt till ersättning för outnyttjad byggrätt. Även under pågående genomförandetid kan en detaljplan ändras, men det kräver antingen att alla berörda parter är överens, att ändringen avser fastighetsindelningsbestämmelser eller att vissa i lagstiftningen särskilt angivna förutsättningar är för handen. Målet är givetvis att undvika att behöva ändra planen under genomförandetiden, men med tanke på hur snabbt förutsättningarna för stadsbyggnaden kan förändras är det inte möjligt att helt undvika sådana konsekvenser ens med en mycket flexibel plan.

Avvikelser från detaljplan

Detaljplanen ska följas men avvikelser kan tolereras i vissa fall. Inom plan- och bygglagen talar man om begreppet liten avvikelse. Eftersom endast begränsade avvikelser kan accepteras är det viktigt att detaljplanen utformas på rätt sätt från början så att den medger tänkt bebyggelse samtidigt. I en flexibel detaljplan finns utrymme för mindre avsteg som i princip alltid behövs vid markexploatering.
I samband med bygglovsprövningar visar det sig ibland att en åtgärd inte stämmer helt med detaljplanens bestämmelser. Utgångspunkten är alltid att byggprojekt ska stämma med gällande detaljplan för att få bygglov, men det finns i vissa fall möjlighet för kommunens byggnadsnämnd att medge en avvikelse från detaljplanen. För att det ska vara möjligt måste avvikelsen för det första vara liten och dessutom måste den vara förenlig med detaljplanens syfte.

Planprocessen

En detaljplaneprocess börjar med ett positivt planbesked. En exploatör eller en kommun har ansökt om planbesked för ett visst område. Ett antal utredningar med hänsyn till natur- och kulturmiljö, geotekniska förhållande, VA- och dagvatten m.fl. utförs.

Planmyndigheten tar fram planhandlingar i form av Planbeskrivning, plankarta och illustrationskarta.

Inom ramen för framtagande av planen ska ett samråd hållas med remissinstanser, sakägare och boende som berörs. Efter samrådet brukar planförslaget bearbetas utifrån inkomna synpunkter. Det omarbetade förslaget ska sedan ställas ut för granskning. Innan granskningstiden börjar ska kommunen underrätta dem som berörs av förslaget om att en granskningsprocess är på gång. Efter granskningstiden sammanställs de synpunkter som inkommit under såväl samråd som granskning genom ett granskningsutlåtande. Efter granskningen får enbart mindre ändringar får göras. Behövs ett större omtag ska det omarbetade förslaget granskas igen.

Om detaljplanen inte överklagas vinner detaljplanen laga kraft. En detaljplan ska antas av kommunfullmäktige, men fullmäktige kan i vissa fall delegera beslutet till kommunstyrelsen eller en byggnadsnämnd. Detaljplanen vinner därefter laga kraft tre veckor efter att beslutet har tillkännagetts på kommunens anslagstavla, såvida den inte överprövas av länsstyrelsen eller överklagas.